Droit de surplomb - Recours à l'Expert immobilier pour le calcul des indemnités

La réalisation de travaux d'isolation par l'extérieur (ITE) pour les bâtiments construits en limite de propriété nécessitait jusqu'à présent que la propriété voisine accepte expressément cet empiétement en surplomb, ce qui bloquait un nombre important de projets.

De ce fait, la Loi du 22 août 2021, dite loi « Climat & Résilience », comporte un article 172 qui instaure un droit de surplomb du fonds voisin de 35 cm au plus (CCH, art. L. 113-5-1).

Droit de surplomb - Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur ne peut toutefois bénéficier de ce droit de surplomb du fonds voisin que si aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

Par ailleurs, l'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ses modalités de mise en œuvre sont constatées dans une convention qui doit prendre la forme d'un acte notarié ou par une décision de justice en cas d'absence d'accord, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier (CCH, art. L. 113-5-1, I).

A noter que ce droit de surplomb s’accompagne également du droit d’accès temporaire à l’immeuble voisin pour procéder à la mise en place des installations nécessaires aux travaux, donnant lieu au versement d'une seconde indemnité.

Le recours à un Expert immobilier pour en fixer les montants semble ici incontournable d’autant que le texte prévoit que le propriétaire du fonds surplombé peut saisir le juge en fixation des indemnités.