Le CA juge l'année immobilière 2011

13 Janvier 2012 , Rédigé par MACQUET EXPERTISE Publié dans #PRIX - IMMOBILIER D'HABITATION

L’année 2011 aura encore été un bon cru pour l’immobilier résidentiel, mais avec un contraste entre neuf et ancien. Dans le logement ancien (trois quarts du marché), les ventes ont atteint un record historique, 830 000 unités, et les prix sont restés en hausse marquée, même s’ils ont commencé à décélérer. Les nuages s’accumulent mais l’effet « valeur refuge » a joué à plein. En revanche, dans le neuf promoteurs, la correction s’est clairement enclenchée, avec une baisse des ventes de 13 % sur l’année. Ce segment, qui est avant tout un marché d’investisseurs, a été nettement affecté par les mesures de durcissement fiscal (sur le dispositif Scellier et les plus-values). Le marché qui a globalement bien résisté en 2011 va connaître un mouvement de correction en 2012. En effet, quatre facteurs négatifs au moins vont se cumuler :

· Le contexte économique s’est fortement détérioré sur fond d’aggravation de la crise des dettes souveraines, avec une récession technique attendue fin 2011-début 2012 et une remontée du taux de chômage à 9,7 % en moyenne annuelle en 2012.

· Les taux de crédit habitat remontent peu à peu et les critères d’octroi de crédit habitat vont se resserrer légèrement.

· Les prix sont fortement surévalués, de l’ordre de 25 % en moyenne dans l’ancien, et de 35 % à Paris.

· La nette réduction des incitations fiscales va peser sur les investissements locatifs, dans l’ancien et surtout dans le neuf.

La demande de logement est attendue en repli sans qu’il soit toutefois question d’un effondrement. Les fondamentaux du marché restent sains et les facteurs de soutien structurels vont continuer à jouer. L’effet « valeur refuge » devrait encore dominer dans un contexte de marchés boursiers et obligataires très volatils et incertains. On s’achemine donc vers une correction assez lente et graduelle. En 2012, les ventes de logements reculeraient de 10% (dans le neuf comme dans l’ancien) et les prix de l’ancien connaîtraient une baisse de l’ordre de 5 % en moyenne.

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